Ajustes y Predicciones en el Mercado de Alquileres

De acuerdo con la ley de junio de 2020, los contratos de alquiler de viviendas se actualizan anualmente utilizando el Índice de Contratos de Locación (ICL), que es regulado por el Banco Central.

El próximo mes traerá una preocupante noticia para los inquilinos que tengan que actualizar sus alquileres. Comparando con diciembre de 2022, se espera un incremento del 128% en el costo del alquiler interanual.

Esto significa que, por ejemplo, un apartamento de tres habitaciones en Buenos Aires, que hasta ahora se alquilaba por $120.000, ascenderá a $273.600 hasta 2024.

Para aquellos que firmaron contratos residenciales de alquiler hace uno o dos años, con actualizaciones anuales basadas en el ICL, estos acuerdos siguen vigentes hasta que expiren.

Es importante recordar que los aumentos se calculan en base al ICL, que el Banco Central determina considerando la inflación del Indec y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte).

Los debates sobre alquileres han sido intensos en los últimos meses, especialmente tras la reciente reforma legal vigente desde el 18 de octubre. Esta reforma, realizada por el Congreso, mantuvo contratos de tres años ajustados por el coeficiente Casa Propia.

Sin embargo, esta norma podría ser revocada, según lo anunciado por el presidente electo, Javier Milei, que propone regresar a los acuerdos regulados por el Código Civil y Comercial de la Nación. Cualquier cambio, no obstante, se postergará hasta después del 10 de diciembre.

Los alquileres están experimentando un aumento sin precedentes, con un incremento del 128% para los contratos que se renuevan el 1 de diciembre de 2023, superando incluso el aumento del 119,5% registrado en noviembre.

Esta tendencia ascendente de tres dígitos parece continuar mientras la inflación no disminuya significativamente.

Además de estos aumentos mensuales, otro problema es la escasez de opciones disponibles para quienes buscan alquilar un departamento o casa en Argentina.

En barrios de Buenos Aires como Almagro o Flores, la cantidad de departamentos de tres ambientes ofrecidos por inmobiliarias es escasa, con menos de 12 opciones disponibles. Los alquileres más económicos comienzan en los $250.000 mensuales, a lo que se añaden expensas promedio de $40.000 por mes.

Para calcular el monto del alquiler a partir del próximo mes, se debe multiplicar la tarifa actual por el coeficiente correspondiente, dependiendo de la fecha de actualización del contrato.

Respecto a la aplicación del ajuste según el Índice de Contratos de Locación (ICL), los interesados pueden consultar este índice en la página web del Banco Central. Se halla disponible en la sección “Estadísticas”, bajo el apartado “Principales variables”.

También, como una opción para prever el incremento en el alquiler, se puede utilizar la calculadora que ofrece el portal del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) de la Ciudad de Buenos Aires, accesible en su sitio web (cabaprop.com.ar).

Otra alternativa es la herramienta proporcionada por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC), disponible en su página web:(https://vivienda.buenosaires.gob.ar/calculadora_alquiler#top).

En estos tres recursos, es necesario ingresar la fecha de firma del contrato para conocer el índice correspondiente a ese momento, elegir la fecha en la que se actualizará el contrato e introducir el monto inicial del contrato sin utilizar puntos para separar las cifras.

Para la consulta, el usuario debe seleccionar las fechas de inicio y fin del período que desea consultar.

Por ejemplo, si un contrato de $120.000 por un departamento de tres ambientes en Buenos Aires expira el 1 de diciembre, el alquiler mensual se incrementará a $273.600 a partir de ese mes, lo que representa un aumento del 128% en términos interanuales.

Incrementos superiores al mencionado Desde el sector inmobiliario se indica que aquellos que ahora deben firmar un nuevo contrato, bajo el coeficiente Casa Propia (ya que el ICL solo se aplica a acuerdos firmados hasta el 17 de octubre pasado), enfrentan aumentos superiores al 200%. Así, un alquiler que costaba $120.000 el mes pasado podría ascender a $360.000 mensuales o más al renovar por otros tres años.

Alejandro Braña, analista de bienes raíces y miembro del CPI porteño, comentó que “si el presidente electo Milei avanza con la derogación de la norma actual, desde nuestro sector lo consideraríamos muy positivo tanto para el mercado de alquileres como para inquilinos y propietarios. La ley actual ha resultado dañina, como lo muestra la notable reducción en la oferta de alquileres, que actualmente representa solo el 2% de lo disponible en Buenos Aires antes de la ley (20.000 propiedades en 2019 frente a menos de 400 hoy)”.

Por otro lado, la oferta de departamentos en dólares en Buenos Aires sigue creciendo, superando los 19,000, enfocados principalmente en alquileres temporales.

“Si se volviera a contratos de dos años, muchos propietarios podrían preferir ofrecerlos en pesos, lo que ayudaría a una recuperación más rápida del mercado. Así, los precios estarían más alineados con la inflación y la situación económica local”, finalizó Cintia Azpiazu, de Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias.

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